UM DAS GEHT ES

SO PRÄSENTIERT SICH DIE AUSGANGSLAGE

Die Eigentümerin des «Effi-Märt», die Siska Immobilien AG (SISKA), formuliere im Jahre 2021 die Absicht, dass sie ihr Einkaufszentrum im Bestand grundlegend umstrukturieren möchte.

Nebst umfassendem Sanierungsbedarf weist der Gebäudekomplex neben vielen Qualitäten auch strukturelle Mankos auf: Obschon der Effi-Märt und der Märtplatz eine Einheit bilden, sind sie aufgrund der innenliegenden Erschliessung der Geschäfte funktional voneinander getrennt.

Die Fassaden im Erdgeschoss wirken abweisend, da sie die Rückseite der Ladengeschäfte bilden. Der umlaufende, gedeckte aus Backsteinen gefertigte Stützengang verkommt zur Anlieferungs- und Entsorgungsfläche. Den Fassadenfronten zur Rikoner- und Gestenrietstrasse hin fehlen die architektonischen Qualitäten.

Die SISKA strebt an, dass das Erdgeschoss einladender gestaltet wird, indem es sich zum Märtplatz hin öffnet. Zudem sollen die darüberliegenden Wohnungen zurückgebaut werden und zeitgemässeren, in nachhaltiger Holzhybridbauweise gefertigten Gebäudestrukturen, weichen.

NACHHALTIGES BAUEN IM BESTAND

Die Backsteine aus dem Rückbau der Wohnungen werden auf dem Gebäudeteil entlang der Rikonerstrasse für Aufstockungen wiederverwendet. Damit wird das Prinzip der Kreislaufwirtschaft verfolgt. Dank Wiederverwertung werden die Lebensdauer der Materialien verlängert, Abfälle minimiert und wertvolle Ressourcen geschont.

Mit Beschluss vom 13. Januar 2022 stimmte der Stadtrat den Absichten der SISKA zur Weiterentwicklung des Effi-Märts zu (SRB-Nr. 2022-5). Er stellte der Gesuchstellerin in Aussicht, dass beim Effi-Märt die bauliche Dichte auf 7.0 m³/m² erhöht werden könne, wenn im Gegenzug die städtischen Rahmenbedingungen eingehalten werden.

Diese wurden weitgehend vom Masterplan Bahnhof West abgeleitet (z.B. minimaler Gewerbeanteil von 35 %, SIA-Energieeffizienzpfad, etc.), oder objektspezifisch angeordnet (Beibehaltung Lindauerpassage, Aufwertung Gestenrietstrasse etc.).

Da der bestehende Effi-Märt mit 5.3 m³/m² bereits eine Übernutzung gegenüber dem erlaubten Volumen von 4.0 m³/m² gemäss der Grundordnung aufweist, kann der Ausbau nicht im Rahmen des üblichen Baubewillig­ungsverfahren gelöst werden, sondern ist nur über einen Gestaltungsplan möglich. Dem geht in der Regel ein Konkurrenzverfahren, wie ein Studienauftrag voraus.

Da die baulichen Eingriffe jedoch zu grossen Teilen im Bestand erfolgen sollen, was eine hohe bautechnische Komplexität mit sich bringt, wurde entschieden, dass sich vorliegend ein begleitetes Verfahren als zielführender erweist.

Dabei wurde das Projekt von den Baumschlager Eberle Architekten und weiteren Planenden, welche die Bauherrschaft beauftragt hat, eng durch ein Beurteilungsgremium begleitet. Dasselbe Vorgehen wurde auch bei den Gestaltungsplänen Rosenhof (Bahnhof Ost, Baufeld D) und Bahnhofplatz (Bahnhof West, Baufeld B) angewendet. 

BEGLEITETES VERFAHREN

Das begleitete Verfahren dauerte von März bis Oktober 2024. Der Schlussbericht lag am 9. Januar 2025 vor. Der Stadtrat nahm den Schlussbericht am 16. Januar 2025 zur Kenntnis und entschied über das weitere Vorgehen (SRB-Nr. 2025-10).

DAS IST VORGESEHEN

Das Raumprogramm sieht vor, dass der Teilbereich 1 zwischen den beiden Passagen mit Migros und Restaurant neugestaltet wird. Für den Gebäudeteil an der Rikonerstrasse (Teilbereich 2) wünschte die Bauherrschaft den Abbruch und den Neubau eines Hochhauses. Dafür sollten im laufenden Verfahren die Rahmenbedingungen formuliert und später ein Wettbewerb durchgeführt werden.

Anhand von verschiedenen Modellen und Visualisierungen zeigte sich, dass die Torwirkung vom Kreisel her mit zwei nahe beieinanderstehenden Hochhäusern beengend wirkt und eine städtebauliche Verschlechterung resultiert. Es wurde schliesslich durch das Beurteilungsgremium und der Bauherrschaft gemeinsam entschieden, dass der Effi-Märt im Bestand gestärkt werden soll und mittels Aufstockungen im Teilbereich 2 eine Mehrausnützung erreicht werden soll.

Damit können beide Teilbereiche gleichzeitig im aktuellen Verfahren beplant werden. Für den Teilbereich 3 mit Coop und Restaurant Villa Barone hegt die Eigentümerin keine Veränderungsabsichten.

PROJEKTBESCHRIEB

Im neuen Projekt befindet sich der Haupteingang ins Einkaufszentrum sowie ins Restaurant mit Aussensitzplatz direkt am Märtplatz. Dies steigert die Belebung und Attraktivität des Platzes.

Zudem werden die Zugänge zu den Wohnungen entflochten. Derzeit schwer auffindbar (insbesondere, wenn das Einkaufszentrum geschlossen ist), befinden sie sich inmitten des Gebäudes. Neu erhalten sie an der Gestenrietstrasse eine klare Adressierung und einladend gestaltete Hauszugänge. Im Zusammenhang mit dem Projekt von Kanton und Stadt zur siedlungsorientierten Strassenraumgestaltung wird die gesamte Gebäudeseite mit begrünten Vorbereichen und einem neuen Gehweg aufgewertet.

Die Anlieferungssituation im rückwärtigen Bereich des Komplexes wird effizient reorganisiert; gleichzeitig wird eine innere Anbindung für alle Mieteinheiten geschaffen. Damit kann das Verbot der Anlieferung über den Märtplatz auch in der Praxis durchgesetzt werden.

Die neuen Wohnbauten befinden sich über dem Erdgeschosssockel. Im Sinne der Nachhaltigkeit werden sie in Holzhybridbauweise erstellt.

Es sollen 80 qualitätsvolle, mehrheitlich 3.5- und 4.5-Zimmer-Mietwohnungen, bereitgestellt werden, deren Ausrichtung auf den gemeinsamen begrünten Dachgarten sich attraktiv erweisen soll. Eine Nutzungsvereinbarung soll den Dachgarten zeitweise auch der Öffentlichkeit zugänglich machen.

Die neue Anordnung der Volumina an den Rändern des Gebäudekomplexes ermöglicht einen vom Lärm abgeschirmten, grosszügigen Dachgarten über dem Sockelgeschoss. Dieser wird mit Bäumen, naturnahen Begrünungen sowie Spiel- und Verweilmöglichkeiten ausgestattet. Grosszügige Balkonschichten der Wohnungen umrahmen den Dachgarten.

Bei den Gebäuden an der Rikonerstrasse werden die Aufstockungen nach dem Prinzip der Wiederverwertung aus den Abbruchziegeln der Bestandsbauten erstellt.

Gemäss Berechnung nach der Bau- und Zonenordnung (BZO; IE 400.01.01) und unter Anwendung der erlaubten Reduktionsfaktoren sind für die gesamte Anlage 157 Autoparkplätze notwendig. Das Projekt weist mit 145 Parkplätzen 12 Parkplätze zu wenig aus. Die 16 erforderlichen Motorradabstellplätze werden mit 17 um einen übertroffen. Ebenso liegt die Anzahl Veloabstellplätze mit 456 etwas über dem Soll von 445 Abstellplätzen. Für die Kompensation der fehlenden Parkplätze ist ein Mobilitätskonzept oder dergleichen zu erarbeiten.

ANSCHLUSS AN DIE FERNWÄRMEVERSORGUNG

Parallel zum Verfahren haben im November 2024 Gespräche zwischen den von der Bauherrschaft beauftragten Architekten und ihrem Energiefachplaner sowie der Stadt stattgefunden. Beim Standard gelten dieselben Anforderungen wie aus dem Masterplan, nämlich dass Neubauten zu den kantonalen Energievorschriften die Zielwerte und Zusatzanforderungen des SIA-Effizienzpfades Energie (SIA-Merkblatt 2040, Ausgabe 2017) oder einen gleichwertigen Standard erfüllen müssen.

Die Energieversorgung hat gemäss kommunaler Energieplanung über einen Fernwärmeanschluss zu erfolgen. Der Vertragsverhandlungen mit der Netzbetreiberin Energie 360° sind im Gange. Für den Effi-Märt wird eine Kombination von Fernwärme und einigen Erdsonden gewählt, da damit die Möglichkeit besteht, die Abwärme zu nutzen und einen Teil des Kältebedarfs effizient mit Free-Cooling zu decken.

Für die Stadt stellt der Anschluss an die Fernwärmeversorgung einen wichtigen Schritt in die angestrebte Richtung dar: Das Einkaufszentrum zählt zu den Schlüsselkunden, die für die Wirtschaftlichkeit des Wärmeverbundes von Bedeutung sind.

ÖFFENTLICHE AUFLAGE

AMTLICHE PUBLIKATION VOM 17. JULI 2025

Der Stadtrat Illnau-Effretikon hat am 10. Juli 2025 beschlossen, dass der Entwurf des Privaten Gestaltungsplans «Effi-Märt» Effretikon, im Sinne von § 7 PBG zur Anhörung und öffentlichen Auflage verabschiedet wird.

Das Einkaufszentrum Effi-Märt: von der Eigentümerin SISKA Immobilien AG, Winterthur, soll umstrukturiert und aufgestockt werden. Mit dem Privaten Gestaltungsplan «Effi-Märt» wird die planungs- und baurechtliche Grundlage dafür geschaffen.

Die Auflagefrist von 60 Tagen beginnt am 17. Juli 2025 und endet am 16. September 2025. Während dieser Zeit können die Unterlagen im Stadthaus, 3. Stock, Abteilung Hochbau, Märtplatz 29, 8307 Effretikon, während der ordentlichen Öffnungszeiten oder auf dieser Seite (unten im Menüpunkt «Formulare / Merkblätter») und auf www.mitwirkung-ilef.ch eingesehen werden. Innert dieser Auflagefrist sind alle berechtigt, sich zum Planinhalt zu äussern.

Einwendungen sind bis 16. September 2025 (Poststempel) schriftlich an den Stadtrat Illnau-Effretikon, Märtplatz 29, 8307 Effretikon, zu richten oder unter www.mitwirkung-ilef.ch einzugeben. Über die nicht berücksichtigten Einwendungen wird gesamthaft bei der Festsetzung des Gestaltungsplanes entschieden.

Abteilung Hochbau